вторник, 23 июня 2026 
«Снос или легализация? Как новые правила меняют судьбу самовольных построек»
Самовольная постройка — словосочетание, от которого у многих собственников холодеет в груди. Оно ассоциируется с неизбежным сносом, судами и потерей вложенных денег. Но сегодня ситуация меняется: законодательство всё чаще предлагает не карательные, а восстановительные меры. Теперь у владельца самостроя нередко есть шанс не разрушить, а привести объект в порядок и легализовать его.
О том, как именно изменились правила игры, рассказал начальник отдела правового обеспечения и контроля (надзора) в сфере СРО Управления Росреестра по Мурманской области Роман Пустовидов.
Что теперь считается самостроем
Понятие «самовольная постройка» остаётся строгим: это объект, возведённый без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных норм. Но теперь в законе уточнили важный нюанс: постройку признают самовольной, если она нарушает нормы, действовавшие на момент строительства и не утратившие силу к моменту её выявления. То есть нельзя задним числом объявить самостроем то, что когда то строилось по правилам.
Снос — не единственный вариант
Раньше судьба самовольной постройки зачастую решалась однозначно — под снос. Сейчас подход стал гибче. Вместо сноса может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с требованиями закона. Такое решение вправе вынести либо суд, либо орган местного самоуправления.
Это принципиально меняет ситуацию для многих владельцев: вместо потери объекта появляется возможность его сохранить, устранив нарушения.
Правило добросовестности: защита тех, кто не знал
Одно из самых важных нововведений — правило добросовестности застройщика. Если собственник не знал и не мог знать об ограничениях на своём участке (например, о зоне с особыми условиями использования), то строение не признают самовольной постройкой. Это защищает людей, которые стали «нарушителями» не по своей вине — из за ошибок в документах или изменений законодательства.
Когда местные власти не могут требовать снос
Закон чётко ограничивает полномочия органов местного самоуправления: они не вправе принимать решения о сносе, если:
– постройка находится на участке, не принадлежащем государству или муниципалитету (за исключением случаев, когда объект угрожает жизни и здоровью людей);
– право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
– суд ранее уже отказал в сносе;
– речь идёт о многоквартирном, жилом или садовом доме.
Таким образом, государство усиливает защиту зарегистрированной собственности и делает процедуру более предсказуемой.
Сроки, ответственность и крайние меры
Новые правила устанавливают чёткие временные рамки:
– срок для сноса самовольной постройки — от 3 месяцев до 1 года;
– срок для приведения в соответствие — от 6 месяцев до 3 лет.
При этом снос остаётся крайней мерой и возможен только по решению суда. Суд в каждом случае оценивает все обстоятельства, и главный критерий — опасна ли постройка для жизни и здоровья граждан. Обязанность доказать необходимость сноса лежит на той стороне, которая обратилась в суд.
Также появились механизмы воздействия на нарушителей через земельные отношения:
– земельный участок могут изъять у собственника, если он не выполнил обязанности по сносу или приведению самостроя в порядок;
– арендатор, не выполнивший эти обязанности, рискует лишиться договора аренды — арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем порядке.
Важно: использование самовольной постройки прямо запрещено.
Почему это важно для обычных людей
Изменения отражают общий тренд: вместо тотального сноса — поиск разумных решений. Государство стремится не столько наказать, сколько вернуть объекты в правовое поле. Для собственника это означает: даже если объект формально попадает под определение самостроя, у него есть инструменты защиты, и исход дела во многом зависит от того, насколько добросовестно он действовал и какие шаги готов предпринять сейчас.
«Сегодня ключевую роль играет индивидуальный подход и доказательная база: суды оценивают не только формальные нарушения, но и реальную угрозу, а также возможность исправления ситуации» – подчеркивает руководитель Управления Росреестра по Мурманской области Анна Бойко.
Если вы столкнулись с вопросом статуса постройки на своём участке, лучше заранее проконсультироваться со специалистами: своевременное обращение поможет избежать лишних расходов и стресса.
